Od 1. července 2025 přinesla novela zákona o elektronických komunikacích nový rámec pro vznik oprávnění k využívání vybraných cizích nemovitostí pro budování veřejných komunikačních sítí. Pro telekomunikační operátory jde o důležitý posun, který zvyšuje právní jistotu a zpřehledňuje majetkoprávní postupy při přípravě infrastrukturních projektů. Pojďme se na změnu podívat z pohledu operátora Quantcom, a.s..

Jasnější pravidla pro veřejné pozemky

Nový § 104a se vztahuje na pozemky a stavby ve vlastnictví státu, státních organizací, státních fondů a podniků, ale také územních samosprávných celků, městských částí a dalších veřejných subjektů vyjmenovaných v zákoně. Právě pro tyto nemovitosti zákon nově upravuje oprávnění zřizovat a provozovat podzemní vedení veřejné komunikační sítě a anténní stožáry, vstupovat a vjíždět na dotčené nemovitosti v nezbytném rozsahu a provádět potřebné úpravy půdy či porostu. Tato oprávnění mají povahu služebností.

Oproti dosavadnímu obecnému režimu podle § 104, který stojí na smlouvě o smlouvě budoucí a následně na smlouvě o zřízení služebnosti, zavádí § 104a pro vybraný okruh veřejných vlastníků jiný mechanismus. Oprávnění zde vznikají na základě pravomocného povolení záměru. Po jeho vydání podnikatel žádá o zápis upozornění do katastru nemovitostí a po dokončení stavby podává návrh na vklad služebnosti. Zákon zároveň stanoví i rozsah zatížení pozemku, a to v šíři 0,3 metru nebo v šíři umísťovaného vedení či zařízení, je-li větší.

Co to znamená pro operátory

Z pohledu operátora je tato novela krokem k předvídatelnějšímu prostředí pro rozvoj komunikační infrastruktury a férovost náhrady za zřízení služebnosti podle znaleckého posudku. Pro telekomunikačního operátora je důležité, aby majetkoprávní rámec výstavby sítí byl srozumitelný, stabilní a dobře uchopitelný už ve fázi přípravy projektu. Právě v tom vidíme hlavní přínos nové úpravy.

Nový § 104a pro operátora představuje jasněji popsaný způsob vzniku oprávnění u vybraných veřejných vlastníků, navazující pravidla pro zápis do katastru nemovitostí i předem definovaných podmínek náhrady za zřízení služebnosti. Zákon stanoví, že jednorázová náhrada se poskytuje na základě žádosti vlastníka pozemku, a to ve výši ceny zjištěné podle zákona upravujícího oceňování majetku. Žádost musí být podána do tří let od zápisu služebnosti do katastru a úhrada má být provedena do šesti měsíců od jejího podání.

V praxi to znamená lepší možnost plánovat jednotlivé kroky přípravy staveb, přesněji vyhodnocovat majetkoprávní postup a efektivněji řídit projekty tam, kde se uplatní režim § 104a. V době, kdy roste důraz na kvalitu a dostupnost konektivity, je každé zpřesnění pravidel důležité nejen pro operátory, ale i pro zákazníky, firmy a veřejné instituce.

Důležitá podmínka v praxi

Zároveň je potřeba říct, že novela nepřináší automaticky jednotný postup pro všechny veřejné pozemky. U pozemků ve vlastnictví územních samosprávných celků, včetně městských částí a jejich příspěvkových organizací, zákon výslovně vyžaduje souhlas vlastníka pozemku se stavbou v rámci řízení o povolení záměru.

To znamená, že i přes nový právní rámec zůstává u řady projektů klíčová komunikace s konkrétním vlastníkem a respekt k jeho postupu. Novela tak přináší větší právní jistotu, ale sama o sobě neodstraňuje všechny praktické kroky, které jsou s přípravou staveb spojeny.

Partnerský přístup zůstává zásadní

V Quantcomu proto vnímáme § 104a jako pozitivní legislativní změnu, která přináší větší předvídatelnost a přesnější pravidla pro využívání vybraných cizích nemovitostí. Zároveň si uvědomujeme, že skutečné fungování nové úpravy bude záviset také na aplikační praxi jednotlivých institucí.

I nadále proto volíme partnerský a pragmatický přístup. V oblasti věcných břemen nebudeme automaticky trvat na jednostranném prosazování nové úpravy tam, kde konkrétní organizace postupuje podle své metodiky. Naším cílem je hledat řešení, která budou v souladu se zákonem a zároveň budou respektovat reálnou praxi jednotlivých veřejných vlastníků.

Krok správným směrem

Rozvoj moderních komunikačních sítí dnes nestojí jen na technologiích, ale také na kvalitním právním a smluvním prostředí. Nový § 104a podle nás představuje krok správným směrem, protože přináší jasnější pravidla pro část majetkoprávní agendy, která je pro výstavbu infrastruktury zásadní.

Pro Quantcom je tato změna příležitostí, jak ještě lépe plánovat rozvoj infrastruktury a přispívat k budování moderní konektivity v České republice. Věříme, že právě spojení stabilního legislativního rámce, odpovědné projektové přípravy a dobré spolupráce s partnery je cestou k efektivnímu a dlouhodobě udržitelnému rozvoji veřejných komunikačních sítí.